“Mənzil həvəskarlarının” sayı   azalıb

Vüqar Bayramov: “Potensial alıcıların əksəriyyəti indiki qiymətlərlə mənzil almaq niyyətində deyillər”

Paytaxt 2010-cu ilə mənzil bazarında durğunluqla daxil oldu. Bakıda mənzillərin qiyməti nəinki Bakıda və ya Azərbaycanda yaşayanlar üçün hətta Rusiya öndə olmaqla bir sıra MDB ölkələrində yaşayan həmyerlilərimiz üçün olduqca əhəmiyyətli məsələdir. Paytaxtda mənzillərin son illər proqnozlaşdırılmayan və bəlkə də proqnozlaşdırılan qiymət sıçrayışları hətta orta təbəqənin Bakıda mənzil almaq imkanlarını məhdudlaşdırıb. Bundan başqa, dövlət büdcəsi hesabına verilən ipoteka kreditlərinin həddən artıq bahalı olması vətəndaşların mənzillərə alçatanlılığını təmin etməyə imkan vermir.  Nəticədə bazarda alıcıları, hətta potensial müştəriləri  barmaqla saymaq olar.

İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzinin rəhbəri Vüqar Bayramovun fikrincə, tikinti sektorundakı durğunluq mənzil bazarında “alqı-satqı böhranın” yaranmasına gətirib çıxarıb: “Problemin başqa tərəfi ondan ibarətdir ki, Bakıda mənzillərin qiyməti son illər süni şəkildə yüksəldilib. Bu həm neft gəlirlərinin kəskin artımı, həm də daşınmaz əmlaka sahib olmağın uzun müddət gəlirli biznes sahəsinə çevrilməsi ilə bağlı idi. Nəticədə Bakıda mənzillərin qiyməti hətta Avstriyanın paytaxtı Vyanada evlərin qiymətindən yüksək idi”.

 Azərbaycan paytaxtında mənzillərin qiymətlərinin  Mərkəzi və Şərqi Avropanın əksər şəhərlərini kölgədə qoyduğunu deyən ekspert  hesab edir ki,  bunun iqtisadi əsasları yoxdur: “Orta aylıq əmək haqqı 265 manat olan ölkənin paytaxtında yaşayış sahəsinin 1 kv. metrinin qiymətinin orta hesabla 500 manatdan başlaması uzun müddətli ola bilməz”.

V.Bayramov deyir ki, zamanda tikinti şirkətlərinin  fəaliyyətləri uzun müddətli perspektivə deyil, qısa müddətə gəlir əldə etmək prinsipi üzərində qurulması bank sektorundakı problemlərin onların işinə ciddi neqativ təsir göstərməsinə səbəb oldu: “Belə ki, qlobal maliyyə böhranı kommersiya banklarının kütləvi kredit verməsini dayandırılmasına gətirib çıxarıb.  Banklar tikinti şirkətlərinin kreditləşməsini davam etdirə bilmədiyindən bu sektorda durğunluq yarandı. Əlbəttə ki, neftsiz ümumi daxili məhsulun (ÜDM) 70 faizini verən maliyyə sektorundakı problemlər digər sektorlara təsirsiz ötüşə bilməzdi. Bu baxımdan, əhalidən aldığı ilkin ödənişlər və kreditləşmə prinsipi ilə işləyərək pramida sistemi quran tikinti şirkətləri qısa zamanda “kreditsizlik dalğasının» qurbanı oldular”.

İqtisadçı hesab edir ki, növbəti aylarda Bakıda mənzillərin qiymətində azalmalar davam edəcək: “İqtisadi faktorların daha öndə olmasına baxmayaraq bu, həm də psixoloji səbəblərlə bağlıdır. Belə ki, məsələ yalnız mənzillərə tələbatın azalmasının proqnozlaşdırılması ilə bağlı deyil, həmçinin Bakıda qiymətlərə xarici faktorların son aylar ciddi təsir göstərməsi ilə əlaqəlidir.

Əvəlla, tikinti sektorunda durğunluq mənzillərin satış probleminin dərinləşməsi ilə müşahidə olunur. Bu isə o deməkdir ki, tikinti şirkətlərinin nağd vəsaitlərə ehtiyacı var. Kommersiya banklarının əksəriyyəti kütləvi kreditləşməni dayandırdığından tikinti şirkətlərinin mənzilləri satmaqla vəsait cəlb etməkdən başqa maliyyə mənbələri faktiki olaraq yoxdur. Belə olan halda isə, tikinti şirkətləri mənzillərin qiymətini aşağı salmaqla evlərin satışını həyata keçirə bilərlər.

Hazırda tikinti şirkətləri cüzi qiymət azalmalarına getməklə problemi həll etməyə çalışırlar. Amma bu addım mənzillərin satışına təkan vermir. Çünki potensial alıcıların əksəriyyəti indiki qiymətlərlə mənzil almaq niyyətində deyillər və əslində onların gəlirlilik səviyyəsi də buna imkan vermir. Buna görə də, tikinti şirkətləri yalnız ciddi qiymət azalmalarına getməklə alıcılar cəlb edə bilərlər”.

V.Bayramov mənzil bazarına Rusiyada müşahidə edilən böhranın da təsir göstərdiyini deyir: “ Son 2 ildə şimal qonşumuzdan Azərbaycana göndərilən pulların həcminin kəskin azalıb. Rusiya mənbələri il ərzində ölkələrindən Azərbaycana 3 milyard dollar vəsaitin göndərildiyini bildirirlər. Həmin pulların bir qismi, özü də heç də az olmayan hissəsi Bakıda mənzillərin alınmasına yönəldilirdi. Bu isə paytaxtda mənzillərə tələbatı artırmaqla qiymətlərin yüksəlməsini şərtləndirirdi. Qlobal maliyyə böhranı başlanandan sonra qısa müddətdə Rusiya ÜDM-in 8 fazini itirdi və eləcə də biznesdə ciddi böhran yaşandı. Rusiyada biznesə nəzarət edən oliqarxların təkcə  3 ayda itkiləri 200 milyard dolları keçdi. Proses eyni zamanda əhalinin alıcılıq qabiliyyətinin aşağı düşməsi ilə müşahidə edilir. Rusiyada yaşayan azərbaycanlıların böyük əksəriyyətinin biznesdə çalışdığını nəzərə alsaq, böhranın şimal qonşumuzda ən çox mənfi təsir göstərdiyi təbəqənin məhz bizimkilər olacağı şəksizdir. Bu isə təbii ki, Rusiyadan Azərbaycana gələn və eləcə də Bakıda mənzillərin alınmasına yönəldilən pulların azalması deməkdir. Demək, paytaxtda mənzillərə tələbat yaradan “rus pulları” artıq dövriyyədə deyil. Buna görə də, yaxın vaxtlarda mənzillərə kəskin tələbatın formalaşacağı gözlənilmir”.

Mütəxəssisin sözlərinə görə, neftin dünya bazar qiyməti və  Azərbaycana daxil olan neft pulları ilə Bakıda mənzillərin qiyməti arasında birbaşa əlaqə var: “Dünya bazarında neftin qiymətinin aşağı düşməsi Azərbaycana daxil olan vəsaitlərin həcminin azalmasına, bir sıra iri layihələrinin maliyyələşdirilməsinin təxirə salınmasına səbəb olub. Bu isə həmin layihələrdən “sızmaların” həcminin azalması deməkdir.  Bu “sızmaların” əhəmiyyətli hissəsi məhz mənzillərin alınmasına yönəldilirdi. İndi əmlakın alınmasına yönəldilən həmin mənbə yoxdur. Əslində, neft bumu başa çatdıqdan sonra paytaxtda mənzillərin qiymətinin azalması ilə bağlı proqnozlar hətta beynəlxalq tədqiqat qurumları tərəfindən də verilirdi. Yəni gəlirlər azaldıqca paytaxtda bahalı mənzillərə tələbat azalacaq”.

V.Bayramovun qənaətinə görə,  mənzil alqı-satqısı artıq gəlirli biznes olmadığından kommersiya məqsədilə evlərin alınmasında kəskin azalmalar müşahidə edilir: “. Məsələ ondadır ki, uzun müddət Bakıda mənzil bazarında sadə piramida prinsipi fəaliyyət göstərirdi: mənzillərin alınıb bir müddət sonra satılması ilə gəlir əldə edilirdi. Mənzil bazarında müşahidə edilən durğunluq piramida prinsipinin dağılmasına səbəb oldu. İndi kommersiya məqsədilə mənzil alanlar onları satmaq problemi ilə üzləşiblər. “Kommersiya mənzilləri” hətta alış qiymətinə də realizə edilə bilmir. Artıq mənzillərin alınmasına “gəlir mənbəyi” kimi baxılmır və bu da evlərə tələbatın kəskin azalmasına səbəb olub. Digər tərəfdən ,  “mənzil həvəskarlarının” sayının  azalması müşahidə edilir. Məsələ ondadır ki, bəzi vətəndaşlarımızın Bakıda sahib olduqları mənzillərin sayı hətta bəzən 2 rəqəmli ədədlə də ifadə edilə bilmir. Bu həm mentalitetdən irəli gələn “çox mənzilə sahib olmaq istəyi”, həm də mənzillərə sahib olmağın kommersiyalaşması ilə bağlı idi. Müşahidələr göstərir ki, son iki ildə  Bakıda “mənzillərinin sayını artıranlar» olduqca azdır. “Artıq pul” indi mənzillərin alınmasına yönəldilmir və bu alış passivliyini artırır. Nəticədə paytaxtda mənzillərə tələbatı artıranların sayının azalması müşahidə edilir.

Nəhayət, əhalinin real gəlirlərini nəzərə alsaq, paytaxtda mənzillərin qiyməti artıq tavana dirənib. 300 manatdan az olan aylıq orta gəlirlərlə paytaxtda mənzillərin qiyməti arasında böyük uçurum var. Praktiki olaraq, əhalinin real gəlirlərinin indiki səviyyəsi ilə Bakıda mənzillərin qiymətində yeni sıçrayışlar mümkün deyil. Düzdür, paytaxtda mənzillərə tələbatı heç də adi və ya orta vətəndaşlar formalaşdırmır. Amma xarici faktorlar sıradan çıxdığından artıq qiymətlərin müəyyənləşdirilməsində əhailin gəlirlik səviyyəsi xüsusi təsirə malikdir. Bu isə o deməkdir ki, əhalinin real gəlirlik səviyyəsi paytaxtda qiymətlərin artımını deyil, azalmasını diqtə edir.

Artıq tikinti şirkətlərində də qiymətlərin kəskin azalması ilə bağlı narahatçılıq var. Son aylar həyata keçirilən “endirim kampaniyaları” da məhz bunu sığortalamaq məqsədi daşıyır”.